약국 업종제한 분쟁, 묵시적 독점 인정 받은 사례

약국 앞에 약국이 또 생긴다면, 법적으로 막을 수 있을까요? 약국 업종제한 분쟁은 단순한 이웃 간 갈등이 아닌, 영업권과 묵시적 독점의 경계에 대한 치열한 법적 다툼입니다.

상가 내 약국 독점, 판결로 지켜낸 권리

바쁜 일상 속에서도 성실히 약을 조제하며 “이곳은 내 약국”이라는 신념으로 버텨온 A약사에게 돌이킬 수 없는 일이 벌어졌습니다. 분양 당시 “약국은 단독 입점”이라는 약속을 믿고 수억 원을 투자해 상가 내 D호에 약국을 개설했지만, 어느 날 바로 옆 호실인 C호에 또 다른 약국이 들어온다는 소식이 들려왔습니다. 예고도 없이 등장한 경쟁 약국 간판에 매출은 반 토막이 났고, 오랜 시간 쌓아온 고객과의 신뢰까지 위협받게 되었습니다.

억울함을 참지 못한 A약사는 결국 소송을 제기하게 되었고, 청주지방법원은 ‘묵시적 업종제한’이라는 법적 근거를 통해 A약사의 손을 들어주었습니다. 이번 판결은 명시적 조항이 없더라도 계약 당시의 정황과 서류만으로도 독점권을 인정받을 수 있다는 중요한 선례가 되었습니다.

판결의 핵심, 묵시적 업종제한 인정

이번 판결의 핵심은 ‘묵시적 업종제한’이라는 개념입니다. 계약서에 “독점” 혹은 “단독”이라는 문구가 없더라도, 계약 당시 주변 상황과 서류 등에서 독점이 자연스럽게 드러났다면 그것만으로도 독점권을 인정할 수 있다는 것이 법원의 판단입니다.

해당 사건에서 법원이 주목한 정황은 다음과 같습니다:

• 건축물대장 표제부에는 1층 D호(70.2㎡)만이 ‘약국’으로 기재되어 있었습니다.
• 분양 도면 역시 D호만 약국으로 표시되어 있었고, 나머지 호실은 소매점으로 되어 있었습니다.
• 시행사는 분양 당시 “본 빌딩에는 추가 약국 입점이 없다”고 여러 차례 강조했습니다.
• 결국 피고 측 약국이 체결한 임대차 계약서에도 “타 약국 입점 금지”라는 조항이 명시되어 있었습니다.

법원은 이 모든 정황을 바탕으로, C호 약사가 몰랐다고 주장하더라도 “알았거나 최소한 알 수 있었다”는 점을 인정하였고, 그 불인지(不認知)는 중대한 과실이라고 판단했습니다.

실제 입점은 없어도 문서로 입증될 수 있는 권리

이번 판결에서 주목할 만한 점은, 선행 약국의 독점권이 문서와 정황에 의해 인정받았다는 것입니다. 상가 내에서 특정 업종의 독점권을 인정받으려면 반드시 법령이나 계약서에 분명한 조항이 있어야 한다고 오해하는 경우가 많습니다.

하지만 이번 판결은 약국 표시가 분명한 건축물대장, 분양도면, 분양사와의 특약, 그리고 후속 임대차 계약서까지 종합적으로 고려했습니다. 이는 “계약 체결 당시 합리적 당사자라면 예측할 수 있는 상황이었다면, 명시적 조항이 없어도 권리가 성립될 수 있다”는 점을 보여줍니다.

따라서, 업종 독점권은 구두 약속이나 단순 설명이 아니라 구체적인 서면 증거로 남겨야만 향후 법적 분쟁에서 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.

입점 분쟁 예방 위한 3단계 대응 전략

업종 유치 분쟁은 예고 없이 찾아옵니다. 따라서 미리 준비하고, 문제가 생겼을 때 즉각 조치할 수 있도록 다음과 같은 3단계 대응 전략이 필요합니다.

1단계: 증거 확보 – 모든 서류를 디지털화하라

언제 어떤 문제가 발생할지 모르는 만큼, 계약 당시 교부받은 모든 문서(분양 계약서, 도면, 특약서, 건축물대장 등)는 반드시 다음과 같을 형태로 확보해 두어야 합니다:

• 고화질 사진 촬영
• 스캔 PDF 파일로 저장
• 클라우드 백업 또는 외장하드 보관

특히, 분양 당시 독점 또는 단독 입점에 대한 설명이 있었다면, 관련 브로슈어나 안내문도 증거로 작용할 수 있습니다. 증거는 시간이 지날수록 훼손되거나 잊히기 때문에, 가능한 한 빠르게 정리해두는 것이 중요합니다.

2단계: 가처분 신청 – 법적 속도전으로 피해 최소화

경쟁 업종이 입점하려는 움직임이 보이면, 본안 소송에 앞서 ‘영업금지 가처분’ 신청을 통해 상대방의 영업을 제지해야 합니다. 가처분은 본안 판결까지 수개월이 걸리는 점을 고려할 때, 초기 피해확산을 막는 유일한 수단입니다.

이번 사건 역시 ‘가처분 신청 → 본안 소송 승소’의 순서를 밟으며 경쟁 약국의 입점을 저지하고 기존 약국의 매출 타격을 최소화할 수 있었습니다. 초기 전략으로 가처분을 적극 검토하는 것이 소송 승소보다 더 중요할 수 있습니다.

3단계: 본안 소송 – 정황과 증거로 독점권 주장

가처분 이후에도 분쟁이 지속된다면 본안 소송으로 진입해야 합니다. 이때 핵심은 ‘독점의 정당성’을 얼마나 뚜렷하게 입증하느냐에 달려 있습니다. 법원은 실제 판결에서 다음과 같은 자료를 주요 증거로 삼았습니다:

• 건축물대장의 업종 표시
• 분양 도면 상 업종 지정
• 특약서에 명시된 타 약국 입점 금지 조항
• 후속 임대차계약서에 기재된 경고 문구

이러한 자료가 명확히 존재한다면, 상대방이 “몰랐다”거나 “고의가 없었다”는 주장은 거의 통하지 않게 됩니다. 법원은 이제 ‘선의의 임차인’이라는 개념을 쉽게 인정하지 않습니다.

계약 전후 협의서의 중요성

분쟁을 사전 차단하기 위해 가장 효과적인 방법은, 계약 체결 전후에 해당 업종에 대해 충분히 협의하고 ‘합의각서’나 ‘양해각서’의 형태로 문서화해 두는 것입니다. 특히, 타 호실과 분쟁 가능성이 있는 경우, 해당 임차인과의 협의서를 교환해 상대방이 독점권을 인지하고 있다는 점을 확실히 남겨 두는 것이 안전합니다.

이러한 문서는 향후 분쟁 발생 시 명확한 법적 근거가 되며, 상대방의 ‘불인지’를 반박하는 강력한 증거로 작용합니다.

법률 전문가와 함께 전략적 대응 필요

업종제한 분쟁은 단순 상가임대차 문제로 끝나지 않습니다. 부동산 계약, 상가 임대차 보호법, 공정거래법 등 다양한 법률 이슈가 얽혀 있어, 초기 대응을 잘못하면 오히려 역공을 당할 가능성도 있습니다.

따라서 문제가 발생했거나 발생 가능성이 보인다면, 즉시 법률 전문가와 상담을 진행하고 맞춤형 전략을 설계해야 합니다. 단순한 권리 주장보다 더 중요한 것은 피해를 최소화하며 법적 근거를 확보하는 것이기 때문입니다.

법률 대응은 다음과 같은 순서로 구성되어야 효과적입니다:

• 사전 증거 확보
• 긴급 가처분 신청
• 정식 본안 소송 대응
• 합의 또는 판결을 통한 권리 보호

이 체계적인 대응 로드맵은 단순히 매출 방어를 넘어서, 향후 상가 가치를 지켜내는 데에도 큰 도움이 됩니다.

당신의 약속, 법으로 지켜낼 수 있습니다

새로운 경쟁 약국의 간판이 올라간다는 것은 단지 하루 매출이 줄어드는 것을 의미하지 않습니다. 내가 수익을 기대하며 투자한 미래가 흔들리고, 오랫동안 쌓아온 고객의 신뢰가 무너질 수도 있습니다.

하지만 이번 판결처럼 관련 서류와 정황이 충분히 갖추어졌다면, ‘명문화되지 않은 약속’도 법의 언어로 지켜낼 수 있습니다. 눈에 보이지 않는 권리라도, 그것이 충분히 예측 가능하고 인지 가능한 범위 내에 있다면 법적 보호를 받을 수 있는 시대가 된 것입니다.

혹시 지금도 같은 고민으로 밤잠을 설치고 있다면, 망설이지 마시고 상황을 정리해 전문가와 상담해 보시기를 권합니다. 억울한 일을 겪지 않도록, 애써 쌓아 올린 당신의 터전을 반드시 지켜드릴 방법은 존재합니다.

자주하는 질문

Q1: 계약서에 ‘단독 약국’이라고 명시되지 않았는데도 독점권을 주장할 수 있나요?

A1: 네, 가능합니다. 이번 판결처럼 계약서에 명시적 조항이 없더라도, 분양도면, 건축물대장, 브로슈어 등 정황과 서류로 ‘묵시적 업종제한’이 인정될 수 있습니다. 이러한 문서들이 독점 입점이 예상되는 환경을 조성했다면, 법적 보호를 받을 수 있습니다.

Q2: 경쟁 약국이 입점하려는 것을 막기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요?

A2: 경쟁 약국이 입점하려는 조짐이 보인다면, 가장 먼저 해야 할 일은 ‘영업금지 가처분 신청’입니다. 본안 소송보다 빠르게 상가 내 영업을 제한할 수 있는 조치로, 피해 확산을 막는 데 효과적입니다. 신속한 대응이 관건입니다.

Q3: 약국 독점권을 인정받기 위해 준비해두어야 할 서류는 어떤 것이 있나요?

A3: 약국 독점권을 입증하려면 다음과 같은 서류를 준비해 두는 것이 좋습니다:① 분양계약서 및 특약서, ② 분양 도면(업종명 기재 여부 중요), ③ 건축물대장 표제부, ④ 분양 브로슈어 또는 안내문, ⑤ 타 호실 임대차계약서에 포함된 업종제한 조항 등입니다. 이 서류들은 디지털화하여 보관하는 것이 안전합니다.

Q4: 후속 입점자(경쟁 약국)가 독점 조건을 몰랐다고 하면 책임이 없나요?

A4: 아니요. 법원은 후속 입점자가 독점 조건을 몰랐다고 주장하더라도, 해당 정황을 충분히 알 수 있었거나 예측할 수 있었던 경우, 이를 ‘중대한 과실’로 간주합니다. 즉, 몰랐다는 이유만으로 책임을 면제받을 수는 없습니다.

Q5: 업종 독점 분쟁을 예방하려면 계약 시 무엇을 유의해야 하나요?

A5: 업종 독점 분쟁을 사전에 예방하려면 계약 시 ‘업종 제한 내용’을 명확하게 문서화해야 합니다. 분양사 또는 임대인과의 협의 내용을 ‘합의각서’나 ‘양해각서’로 남기고, 타 임대인과도 업종 중복 방지에 대한 동의를 받아 두는 것이 좋습니다. 이는 향후 분쟁 발생 시 결정적인 증거로 작용합니다.